在建新盤、已竣工發展商單位還是二手房？

先分清買的是什麼

預算相近的房子，可能帶來很不一樣的安排：一套較快能入住，一套仍在興建，另一套則由現業主出售。

快速比較

「已竣工發展商單位」是方便比較的說法，不是法律上的 SPA 類別。實際住宅的賣家、CCC 日期、買家簽署的合約及適用法律，才決定交易安排。

如果是新盤，先看 SPA 寫明的日期

受相關住房發展法規約束的項目，須按適用範圍使用《1966 年住房發展（管制與許可）法令》及條例規定的 SPA（Sale and Purchase Agreement，房屋買賣協議）格式和付款條款。KPKT 買家指南列出部分有地住宅適用的 Schedule G 和分層住宅適用的 Schedule H，其他項目類型也可能適用其他法定格式。單看「新盤」這個稱呼，無法判斷適用哪種合約或保障。請律師確認適用格式並審閱已簽 SPA。

對於納入住房發展監管範圍的持牌發展商銷售，KPKT 說明發展商不得在 SPA 簽署前收取款項；可收款項以合約和法定分期付款表為準。如果有人要求先付訂金，先請律師判斷交易適用哪套規定，並解釋書面退款條件，再轉帳。私人二手交易或其他不適用規定格式的交易，不會自動享有相同付款表或法定保障。

適用的 SPA 可能按工程階段安排分期付款，也會影響銀行何時撥款。把書面付款表、貸款撥款、漸進利息、印花稅和其他費用放在一起看。KPKT 買家指南提到，部分 Schedule G 有地住宅的空置交付期為 24 個月，部分 Schedule H 分層住宅為 36 個月；這不代表所有項目都統一 36 個月。合約交樓日期要按實際適用格式和 SPA 起算日確定，銷售估算或目標月份並不是合約日期。

KPKT 的 TEDUH 門戶可查項目與發展商資料、執照和廣告銷售准證。付款前，請律師按具體單位核對最新文件。

已竣工發展商單位，合約和住宅都要看

已竣工單位可能是新建未售庫存、發展商持有的單位、翻新單位，或由關聯公司出售的住宅。能看房時，盡量看看指定單位和樓宇。詢問 CCC 日期、SPA 中的賣家身分、實際合約格式、包含的設備、交樓狀態和未完成工程。

KPKT 說明，若簽訂銷售合約時 CCC 已發出，且認證副本已交給買家，規定的 Schedule G／H／I／J 條款便不適用。因此要按實際合約閱讀已竣工單位的 SPA 和瑕疵處理安排。賣家是發展商，不代表一定有通常的 24 個月瑕疵責任期。KPKT 說明，規定格式 Schedule G 和 H SPA 的瑕疵責任期為收取空置單位後 24 個日曆月；這不會自動延伸到不適用該格式的 CCC 後簽約。

若翻新是交易的一部分，請索取逐項書面範圍，列明具體單位、公用空間、設備、完工日期，以及工程未完成時的處理方式。也把樓宇管理費和欠款算進安排。

二手房要看實際住宅，也要說清交付甚麼

二手房是向現業主購買，住宅本身也要納入考慮。先了解單位是空置、自住還是出租，以及何時交付空置房屋。看房時留意磨損、滲水痕跡、噪音、採光、通風、水壓和維修事項。索取最新管理費和儲備基金帳單，也問清有沒有欠款。

談妥價格前，把固定裝置、家具、電器、車位和其他包含物寫下來。馬來西亞律師公會建議買家把物品清單交給律師，並將雙方同意的清單附在 SPA。之後請律師核對地契、按揭、贖回、所需同意、交割日期，以及該合約具體約定的雙方責任。

用一頁紙整理選擇

• 用途：自住、階段性居所或出租
• 需要拿鎖匙的月份
• 交樓前可動用現金
• 維修、家具和搬遷預算
• 是否要看指定單位：是／否
• 最遲可等到何時
• 主要顧慮：時間、狀況、現金流或購房資格

搬遷日期可以幫你篩選住宅。時間固定，可以先比較已竣工的選擇；時間較靈活，也可把在建新盤放進來。合約和狀況清楚的已竣工發展商單位可能合適；實際住宅和維修預算合理時，二手房也值得考慮。

若由外國買家購買，資格要按具體住宅另行確認

無論選擇哪種方式，資格都要按實際住宅核對：州屬規定、物業類別、地契、價格門檻、SPA 買家姓名和所需同意。交易方式本身不能證明外國買家有資格購買。承諾前請律師確認。