马来西亚房产盈利税（RPGT）：出售房产时的税务

也许你开始想换一个更合适的家，手上的房子就准备出售了。在想这笔钱怎样用来买下一套之前，先把售价和应税盈利分开。RPGT 是按应税盈利计算，不是直接向整笔卖价征税。税率取决于登记业主身份和持有时间；马来西亚永久居民与非公民且非永久居民，适用类别不同。

正在考虑出售房产？告诉Jacky两件事：①房产或项目；②预计出售年份。他可以帮你整理出售前的问题，RPGT金额请税务顾问确认。整理出售问题 →

个人适用的现行税率

先看登记业主身份。马来西亚公民和永久居民适用Part I；非公民且非永久居民适用Part III，外国公司也属于Part III。马来西亚注册公司属于Part II，另有一组税率。这里说的税率是针对应税盈利。法律规定的取得和出售日期决定持有年限，不是简单按日历年份计算。可看LHDN现行税率表。

应税盈利如何计算

计算时可以先用出售对价减去取得对价，再按《房地产盈利税法》调整允许扣除的费用和豁免。把盖印的买卖合约、转让记录、律师及中介发票，以及符合条件的改善工程收据保存好。日常维修或装修费用不一定可扣，税法对可扣的附带费用和增值支出有具体定义。可参考应税盈利与亏损指引，不确定的项目再请税务顾问看。

两类豁免不要混为一谈

• 个人可按Schedule 4申请RM10,000或应税盈利10%（以较高者为准）的豁免，并须符合相关规则。这不是只限公民或永久居民的特别豁免。
• 一次性私人住宅豁免是另一项规定。仅马来西亚公民或永久居民个人可就一套符合条件的私人住宅申请，并须按规定申报选择。非公民且非永久居民不能使用此项豁免。
• 其他豁免或“没有盈利所以没有税”的情况，要按事实和法定条件判断。不要假设转让、亏损或赠与一定免税。

LHDN将私人住宅定义为个人拥有、位于马来西亚，并有人居住或获认证适合居住的建筑物或部分建筑物。一次性豁免一经选择便不能撤回。决定前先读LHDN豁免条件的条件。

申报、缴税和买方预扣款，日期并不相同

从2025年出售交易起，马来西亚采用RPGT自我评税：卖家自行计算并申报盈利，不必等评税通知。相关记录要保存七年。买方汇缴的是预付款，不是卖家的最终税额。LHDN自我评税说明说明申报和缴税期限，LHDN买方预扣款说明说明买方预扣款。

买家需要预扣多少？

通常预扣比例按卖家的法定类别计算：Part I为3%；Part II在出售前三年内为5%，第4年起为3%；Part III为7%。从2026课税年度起，如果卖家在汇款前通知买家视同评税金额，买家也可改按较低金额汇缴。金额按交易对价（或可用现金对价）计算，规则另有上限。分配出售款项前，请双方过户律师确认卖家类别和适用选项。

接受买家报价前

• 请税务顾问确认你属于公民、永久居民、非公民／非永久居民，还是公司类别。
• 用购买价格、可扣费用和豁免资料整理盈利计算。
• 即使收款时间与完成手续不同，也要安排在60天内申报、90天内缴税。
• 请买卖双方律师确认预扣金额及买家60天内汇缴的责任。

资料范围

本文概述个人住宅交易。公司持有、赠与、继承、联名持有、以买卖房产为业务及特别减免，都需要另行审核。出售流程见外国业主出售房产指南。一般资料，核对日期为2026年10月23日；并非税务或法律意见。