馬來西亞房產盈利稅（RPGT）：出售房產時的稅務

也許你開始想換一個更合適的家，手上的房子就準備出售了。在想這筆錢怎樣用來買下一套之前，先把售價和應稅盈利分開。RPGT 是按應稅盈利計算，不是直接向整筆賣價徵稅。稅率取決於登記業主身份和持有時間；馬來西亞永久居民與非公民且非永久居民，適用類別不同。

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個人適用的現行稅率

先看登記業主身份。馬來西亞公民和永久居民適用Part I；非公民且非永久居民適用Part III，外國公司也屬於Part III。馬來西亞註冊公司屬於Part II，另有一組稅率。這裡說的稅率是針對應課稅盈利。法律規定的取得和出售日期決定持有年期，不是簡單按日曆年份計算。可看LHDN現行稅率表。

應課稅盈利如何計算

計算時可以先用出售代價減去取得代價，再按《房地產盈利稅法》調整允許扣除的費用和寬免。把蓋印的買賣合約、轉讓記錄、律師及中介發票，以及符合條件的改善工程收據保存好。日常維修或裝修費用不一定可扣，稅法對可扣的附帶費用和增值支出有具體定義。可參考應課稅盈利與虧損指引，不確定的項目再請稅務顧問看。

兩類豁免不要混為一談

• 個人可按Schedule 4申請RM10,000或應課稅盈利10%（以較高者為準）的豁免，並須符合相關規則。這不是只限公民或永久居民的特別豁免。
• 一次性私人住宅豁免是另一項規定。僅馬來西亞公民或永久居民個人可就一套符合條件的私人住宅申請，並須按規定申報選擇。非公民且非永久居民不能使用此項豁免。
• 其他豁免或「沒有盈利所以沒有稅」的情況，要按事實和法定條件判斷。不要假設轉讓、虧損或贈與一定免稅。

LHDN將私人住宅定義為個人擁有、位於馬來西亞，並有人居住或獲認證適合居住的建築物或部分建築物。一次性寬免一經選擇便不能撤回。決定前先讀LHDN豁免條件的條件。

申報、繳稅和買方預扣款，日期並不相同

自2025年出售交易起，馬來西亞採用RPGT自我評稅：賣家自行計算並申報盈利，不必等評稅通知。相關記錄要保存七年。買方匯繳的是預付款，不是賣家的最終稅額。LHDN自我評稅說明說明申報和繳稅期限，LHDN買方預扣款說明說明買方預扣款。

買家需要預扣多少？

一般預扣比例按賣家的法定類別計算：Part I為3%；Part II在出售首三年內為5%，第4年起為3%；Part III為7%。從2026課稅年度起，如果賣家在匯款前通知買家視同評稅金額，買家也可改按較低金額匯繳。金額按交易代價（或可用現金代價）計算，規則另有上限。分配出售款項前，請買賣雙方過戶律師確認賣家類別和適用選項。

接受買家報價前

• 請稅務顧問確認你屬於公民、永久居民、非公民／非永久居民，還是公司類別。
• 用購買價格、可扣費用和豁免資料整理盈利計算。
• 即使收款時間與完成手續不同，也要安排在60天內申報、90天內繳稅。
• 請買賣雙方律師確認預扣金額及買家60天內匯繳的責任。

資料範圍

本文概述個人住宅交易。公司持有、贈與、繼承、聯名持有、以買賣房產為業務及特別寬免，都需要另行審核。出售流程見外國業主出售房產指南。一般資料，核對日期為2026年10月23日；並非稅務或法律意見。