外國人可在馬來西亞買有地住宅嗎？先查地契和州政策

資料核對：2026 年 10 月 23 日 · Jacky Yong，REN 77674

看中一套有地住宅，外觀合心意還不夠，不能只憑外觀判斷外國買家能否購買。部分住宅可以買，但物業可能持個人地契或分層業權，土地類別和登記限制也會影響資格。付款前，先看實際地段和買家身份。

如果你已看中州屬或樓盤，把連結發給我，我可以整理業權和項目資料，方便律師核對。

先問核對事項

這套住宅的地契寫了甚麼？

你可能先想到花園，或喜歡哪一種房子的樣子。真正購買的，卻可能是已建成住宅、空置的獨立洋房地段、分層地契的有地住宅，或另一類權益。地契或分層單位資料、土地與房產類別、登記限制、地區和買家姓名，會幫律師分清適用的購買路徑。買地也不等於包含將來建的房子，除非合約明確寫明。

如果物業位於馬來半島，《國家土地法典》第433B條規定，非公民或外國公司取得相關土地權益須獲州政府批准。沙巴和砂拉越各有土地法，各州購置條件和價格門檻也不同。

州屬和業權為何重要

• 雪蘭莪：土地局公布第433B條審批途徑，官方資料區分分層業權和個人地契有地住宅。2021年特別計劃的RM200萬參考只針對特定個人地契有地住宅；不可套用於所有住宅，也不可未經核實便視為現行統一門檻。
• 柔佛：土地局列出外國買家可購的住宅類別，包括特定兩層或以上住宅，並排除一層及一層半排屋。配額、州審批及其他限制仍須核對。
• 其他州：按實際地區和物業類別查閱土地局現行通告。霹靂土地局已列出2026年新的外國買家指引，舊摘要可能已過時。

預算夠了，還要看地契和批准是否適用於這次購買。如果考慮用公司持有，股權、控制權、稅務和州政府同意，也要另請律師一起看清楚。

農業地是另一種購買途徑

住宅別墅地和農業類別土地不能混為一談。柔佛官方指引稱，外國權益一般不可按一般途徑直接持有農業地。

採用現代科技的商業農業、農業旅遊，或農業及相關出口項目，可能可以申請租賃。已公布條件包括至少 10 年租期、透過本地公司登記，以及價值或面積要求。這條途徑範圍有限，不代表外國個人可以購買休閒農地。其他州規定可能不同，請律師核實土地類別和現行州政策。

檳城方面，土地局於 2024 年 8 月 1 日更新的指引規定，非公民或外國公司購買的建築類別物業須在 SPA 簽署日起三年後才可轉售。這是州屬特定條件，請律師確認目前如何適用於實際單位。

預訂前核對

1. 取得地契或分層單位資料，並確認實際買家。
2. 請律師核對州門檻、物業類別、限制和審批。
3. 若稱已釋出配額或適用特別安排，取得列明實際單位的文件。
4. 讀清預訂條款和SPA，包括審批失敗及退款安排。

想看各州樓價，可讀最低價格指南；想了解審批途徑，可接着看州政府同意指南。

本文僅供一般參考，不構成法律意見，也不代表任何土地符合資格。請向相關部門及律師確認業權、買家和現行規定。

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