外国人能在马来西亚买有地住宅吗？先查地契和州政策

资料核对：2026 年 10 月 23 日 · Jacky Yong，REN 77674

看中一套有地住宅，外观合心意还不够，不能只凭外观判断外国买家能否购买。有些可以买，但房屋可能持个人地契或分层产权，土地类别和登记限制也会影响资格。付款前，先看具体地段和买方身份。

如果你已经看中州属或房源，把链接发给我，我可以整理产权和项目资料，方便律师核对。

先问核对事项

这套房的地契写了什么？

你可能先想到花园，或喜欢哪一种房子的样子。真正购买的，却可能是已建成住宅、空置的独立洋房地段、分层地契的有地住宅，或另一类权益。地契或分层单位资料、土地与房产类别、登记限制、地区和买家姓名，会帮律师分清适用的购买路径。买地也不等于包含将来建的房子，除非合约明确写明。

如果房产位于马来半岛，《国家土地法典》第433B条规定，非公民或外国公司取得相关土地权益须获州政府批准。沙巴和砂拉越各有土地法，各州购置条件和价格门槛也不同。

州属和产权为何重要

• 雪兰莪：土地局公布第433B条审批流程，官方资料区分分层产权和个人地契有地房屋。2021年特别计划的RM200万参考只针对特定个人地契有地住宅；不可套用于所有房屋，也不可未经核实便视为现行统一门槛。
• 柔佛：土地局列出外国买家可购的住宅类别，包括特定两层或以上房屋，并排除一层及一层半联排屋。配额、州审批及其他限制仍须核对。
• 其他州：按具体地区和房产类别查阅土地局现行通告。霹雳土地局已列出2026年新的外国买家指引，旧摘要可能已过时。

预算够了，还要看地契和批准是否适用于这次购买。如果考虑用公司持有，股权、控制权、税务和州政府同意，也要另请律师一起看清楚。

农业地是另一种购买路线

住宅别墅地和农业类别土地不能混为一谈。柔佛官方指引称，外国权益一般不可按一般路线直接持有农业地。

采用现代技术的商业农业、农业旅游，或农业及相关出口项目，可能可以申请租赁。已公布条件包括至少 10 年租期、通过本地公司登记，以及价值或面积要求。这条路线范围有限，不代表外国个人可以购买休闲农场。其他州规定可能不同，请律师核实土地类别和现行州政策。

槟城方面，土地局于 2024 年 8 月 1 日更新的指引规定，非公民或外国公司购买的建筑类别房产须在 SPA 签署日起三年后才可转售。这是州属特定条件，请律师确认目前如何适用于具体单位。

预订前核对

1. 取得地契或分层单位资料，并确认实际买方。
2. 请律师核对州门槛、房产类别、限制和审批。
3. 若称已释放配额或适用特别方案，取得写明具体单位的文件。
4. 读清预订条款和SPA，包括审批失败及退款安排。

想看各州价格，可读最低价格指南；想了解审批途径，可接着看州政府同意指南。

本文仅供一般参考，不构成法律意见，也不代表任何土地符合资格。请向相关部门及律师确认产权、买方和现行规定。

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